EXIGÊNCIA – REQUISITOS DA ESCRITURA PÚBLICA – RESERVA LEGAL – PARCELAMENTO IRREGULAR

Nº 50477-9/12 – Duvida – A: TITULAR DO 2 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DE BRASILIA. Adv(s).: SEM INFORMACAO DE ADVOGADO. R: EDIBERTO CARVALHO LIMA. Adv(s).: DF024659 – REGINO FRANCISCO DE SOUSA. Cuida-se de dúvida registrária suscitada pela Titular do 2º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO DISTRITO FEDERAL a requerimento de EDIBERTO CARVALHO LIMA, em face da nota de exigências para registro da escritura de compra e venda(fls.08/11) de 107/240 da Fazenda Santo Antônio, com área de 28,08,25ha, matriculada sob o n. 22.275, e respectiva escritura pública de aditamento(fls.14/15). A escritura de fls. 08/11 foi prenotada em 23 de abril de 2007, ocasião em que foram feitas diversas exigências(fls.12/13), tendo o interessado atendido apenas a de n. 54, qual seja, corrigir a indicação do 2º Azimute para 167º29’10″, o que fez por meio da escritura pública de aditamento de fls. 14/15. Em 28 de novembro de 2011, o interessado prenotou a referida escritura pública de aditamento, ocasião em que lhe foi exigida a “apresentação para registro do título aquisitivo nela mencionada, qual seja Escritura Pública lavrada às fls. 063/069, do Livro 205, no 2º Tabelionato de Notas de Formosa, GO” (fl. 16). Por fim, em 30 de janeiro de 2012, o interessado reapresentou a escritura pública de aditamento sob o protocolo 286.574, tendo sido formulada a seguinte nota de exigências: “1) De acordo com o Provimento nº 2, da Corregedoria da Justiça do Distrito Federal, de 19 de abril de 2010, publicado em 20 de abril de 2010, deverá ser promovida a regularização da matrícula, obedecendo o art. 3º do referido Provimento, ou seja: Art. 3º. Verificada a existência de irregularidade em matrículas, ou quando nelas houver indício de parcelamento irregular do solo, o registrador imobiliário fará menção específica por ocasião da expedição de certidões, condicionando a prática de atos de registro ou averbação à prévia ou concomitante retificação ou regularização Edição nº 181/2012 Brasília – DF, disponibilização sexta-feira, 21 de setembro de 2012 582 da matrícula, na forma deste Provimento. §1º. Considera-se indício de parcelamento irregular do solo quando a matrícula contiver mais de duas vendas em comum ou exclusão de glebas com áreas próximas à fração mínima de parcelamento. § 2º. Será admitida a regularização de matrícula que contemple frações ideais ou glebas com área igual ou superior à fração mínima, desde que a diferença não seja superior a cinco por cento. 2) Averbar a Reserva Legal, de no mínimo, 20% do imóvel (28ha.08a25ca.), nos termos do art. 16 do Código Florestal – Lei 4.771/65. Para tanto, apresentar requerimento acompanhado dos seguintes documentos: a) Memorial Descritivo da área; b) Planta do imóvel; c) Via da folha da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), expedida pelo CREA/DF; d) Certidão expedida pelo Instituto do Meio Ambiente e dos Recursos Hídricos do Distrito Federal Brasília Ambiental (IBRAM), aprovando a localização da Reserva Legal; e e) Declaração expedida pela Corregedoria de Justiça do Distrito Federal e Territórios confirmando o credenciamento atualizado, do responsável técnico junto ao Órgão. (art. 186, § 2º, do Provimento Geral da Corregedoria do Distrito Federal e dos Territórios, portaria nº 90, de 29/12/2008). 3) Constar da escritura a apresentação dos seguintes documentos: a) Certidão Negativa de ITR, expedida pela Secretaria da Receita Federal, referente aos últimos 05 (cinco) anos; b) Certidão Negativa de Dívidas referentes à multas expedidas pelo IBAMA, em nome da vendedora, conforme Artigo 37, da Lei 4.771 de 15/09/1965. (Código Florestal). c) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), expedido pelo INCRA. d) Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, em nome da vendedora, expedida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil; e) Certidões de feitos ajuizados em nome da vendedora, expedidas pela Justiça Comum, Justiça Federal e Justiça do Trabalho (Lei 7.433/85 c/c inciso II, § 1º, do art. 42 do Provimento Geral da Corregedoria de Justiça do DF). 4) Constar, também, da Escritura o regime de bens e a data do casamento dos compradores, atentando-se para a necessidade de se registrar/averbar o pacto antenupcial ou regime de bens (art. 244 e 245 da Lei 6.015/1973). 5) Apresentar o original da guia de imposto de transmissão ‘inter vivos’ e o DAR devidamente pago, nos termos do art. 14, I do Decreto nº 27.576/06.” Não se conformando com as exigências, o suscitado levantou a dúvida(fl.07). Regularmente notificado, apresentou impugnação(fls.30/33). O Ministério Público oficiou pela procedência da dúvida, “com afastamento apenas da exigência relativa à apresentação de certidão negativa de dívidas decorrentes de multas aplicadas pelo IBAMA”. É o relatório. Decido. Em sua impugnação, o suscitado alega que a oficiala apenas sugere a existência de indícios de parcelamento do solo, sem, no entanto, fundamentar a declaração da dúvida, tal como exige o art. 152 do Provimento Geral da Corregedoria . Com efeito, na declaração da dúvida, o suscitante deve informar de forma clara e objetiva os motivos que impedem o ingresso do título. In casu, após transcrever as suas exigências, a oficiala declinou, de forma sucinta, as razões que a levaram a qualificar negativamente o título. No particular, tenho que a justificativa apresentada pela oficiala expôs de forma clara os motivos de fato e de direito que, a seu ver, impedem o registro, tanto que o suscitado impugnou as que entendeu impertinentes. Entretanto, antes de adentrar ao mérito, cumpre indeferir a produção de provas, inclusive o de inspeção judicial, uma vez que “Não comporta o procedimento de dúvida a produção de provas (seja documental, testemunhal ou pericial) em razão de seu rito sumaríssimo.” Noutras palavras, “Todos os documentos de que dispuser o interessado e que estiverem na posse do oficial devem ser encaminhados ao juiz para que este deles conheça. Descabendo, nesse procedimento, uma instrução formal, a parte deve propiciar toda soma de elementos probantes de que dispuser, pois a dúvida não se compatibiliza com uma instrução demorada ou feita por etapa nem com a prova testemunhal ou pericial.” Ainda antes de enfrentar o mérito, observo que o suscitado manifestou concordância quanto às exigências das certidões negativas de tributos e do CCIR bem como do recolhimento do imposto de transmissão inter vivos. Quanto à quarta exigência para fazer constar da escritura o regime de bens e a data do casamento dos compradores quedou-se o suscitado em silêncio, delimitando o exame do mérito às duas primeiras exigências. Pois bem. A primeira exigência condicionou o registro à prévia ou concomitante regularização da matrícula em face do indício de parcelamento irregular do solo. Com efeito, observo que a matrícula em questão contempla uma gleba de terras com área de 28ha.08a.25ca., que foi vendida em partes, de forma irregular. Com efeito, o R.2/22275 registra a venda de 67/240 da área para sessenta e sete adquirentes em condomínio, sem a devida especialização objetiva e sem a abertura de matrícula própria. Posteriormente, uma parte correspondente a 51/240 da área (remanescente) foi vendida para cinquenta e um novos adquirentes, conforme R. 3/22275. Agora pretende o suscitado registrar a escritura de compra e venda de 107/240 da área (remanescente) para outros sessenta e três adquirentes em comunhão. Ora, os 107/240 da área primitiva correspondem a 12ha52a.01ca que, divididos entre os sessenta e três adquirentes, confere a cada um aproximadamente 19a.87ca., ou seja, área bem inferior ao módulo rural mínimo que, no Distrito Federal, corresponde a 02ha. In casu, não se cuida de suspeitas infundadas por parte da oficiala, pois o próprio suscitado, em sua impugnação, confessa que os adquirentes, todos militares, resolveram adquirir a área em comunhão, iniciando nos idos de 1980 gestões junto ao Poder Público no sentido de viabilizar a instalação de um condomínio, sem sucesso. Essa prática, corriqueira e irregular, sofreu duro golpe com a edição do Provimento n. 02/2010 da Corregedoria da Justiça do Distrito Federal, que condiciona a prática de atos e de registro ou averbação à prévia ou concomitante retificação ou regularização da matrícula (art. 3º). Ademais, a escritura em questão tem como objeto a compra e venda de uma fração ideal dentro de uma área maior, o que é expressamente vedado pelo Provimento Geral da Corregedoria de Justiça do Distrito Federal Aplicado aos Serviços Notariais e de Registro, que reza em seu art. 45, § 3º, “a lavratura de atos que se refiram a área rural inferior ao módulo ou a fração ideal sobre a propriedade rural, ressalvadas as hipóteses de sucessão legítima.” É certo que o nosso Provimento não vincula os cartórios das demais unidades da federação, tanto que os interessados lograram êxito em lavrar a escritura de fls. 14/15 no 2º Tabelionato de Notas de Formosa/GO. Entretanto, para que produzam efeitos no Distrito Federal, as escrituras não podem desafiar normas da Corregedoria da Justiça do Distrito Federal. No que se refere à segunda exigência, observo que não consta na matrícula do imóvel a obrigatória averbação da reserva legal . No particular, vale lembrar que o § 4º do art. 18 da Lei n. 12.651/12 autoriza o registro da reserva legal no Cadastro Ambiental Rural, caso em que fica o suscitado dispensado de sua averbação na matrícula do imóvel. Ora, sendo obrigatória a averbação da reserva legal na matrícula do imóvel ou o seu registro no Cadastro Ambiental Rural, de nenhuma valia a alegação do suscitado de que “já tomou as providências para a devida averbação.” Sendo assim, resta ao suscitado a opção entre cumprir a segunda exigência ou registrar a reserva legal no Cadastro Ambiental Rural. In casu, não obstante a concordância do suscitado quanto à apresentação das certidões negativas relacionadas na terceira exigência, assiste razão ao Ministério Público ao oficiar pela dispensa daquela referente a multas do IBAMA, eis que o novo Código Florestal não mais a exige. Conforme acima dito, o suscitado não impugnou a quarta exigência, demonstrando, implicitamente sua concordância. Nem poderia ser diferente, pois o inciso III do § 1º do art. 215 do Código Civil exige como condição de validade da escritura pública não só a indicação do estado civil, mas também o regime de bens do casamento. Com efeito, “Os requisitos enunciados nas diversas alíneas do parágrafo em estudo devem ser preenchidos e estar presentes em qualquer escritura pública, sob pena de invalidade. Isto porque identificam precisamente as partes, o objeto, as condições e todos os demais aspectos necessários à perfeita constituição do negócio, não dando margem a discussões posteriores que possam questionar a estrutura básica do instrumento.” (destaquei) A Lei de Registros Públicos em seu art. 167, II, 1, também prevê essa exigência ao determinar que se averbem as convenções nupciais e o regime de bens diversos do legal. A quinta e última exigência não merece qualquer reparo, eis que se trata de exigência prevista no inc. I do art. 14 do Decreto n. 27.576/06 e no inc. XI do art. 30 da Lei n. 8.935 . Por fim, considerando que no procedimento da dúvida registrária não está o julgador restrito aos termos em que a dúvida é apresentada, condiciono o registro da escritura pública de fls.14/15 à concomitante prenotação da escritura pública de fls. 08/11, uma vez que cuida aquela de aditamento desta, em obediência ao princípio da continuidade registrária. E assim o faço, porque na escritura pública de fls. 08/11 consta apenas uma única prenotação datada de 23 de abril de 2007 em descompasso com os protocolos referentes à escritura pública de fls. 14/15. Posto isso, acolho o parecer ministerial que acresço às minhas razões para JULGAR PROCEDENTE a dúvida suscitada, com exceção à exigência “3.b”, devendo a suscitante atentar-se à observação acima. Certificado o trânsito em julgado, cumpra-se o disposto no inc. I do art. 203 da Lei n. 6.015/73. Custas pelo interessado, nos termos do art. 207 da mesma lei, ficando condicionada a restituição dos documentos ao pagamento das custas. Oportunamente, arquivem-se os autos. Brasília-DF, 12 de setembro de 2012 RICARDO NORIO DAITOKU Juiz de Direito.

Fonte: Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios. VRP.

Postado por: Sancho Neto